תיכנון המשכנתא

אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנחנו בהום סטפס נשאלים היא: "מה אתם יכולים לעשות טוב יותר מאיתנו ומהיועץ בבנק?". התשובה לשאלה זו כוללת מספר פעולות, שימוש במידע פנים, בניית פרופיל פיננסי מותאם ללקוח, השגת הריביות הטובות ביותר בכל סוגי ההלוואות והדבר החשוב ביותר הוא תיכנון המשכנתא ע"י בניית תמהיל הלוואות ועל זה ארחיב במאמר זה.

 בטוח ששמעתם את המשפט: "שליש, שליש, שליש". זוהי למעשה ברירת המחדל בכל הבנקים למשכנתאות והכוונה היא לשליש מהסכום בריבית קבועה, שליש מהסכום בריבית משתנה ושליש אחרון בהלוואת פריים. לרוב גם כל ההלוואות יהיו לאותה התקופה בהתאימם להחזר החודשי הרצוי.

 אשתמש לדוגמה בטעות נפוצה של זוג שניגש לבנק ומבקש 900 אלף ₪ לרכישת דירה בשווי 1.2 מיליון ₪. נניח שהזוג הנ"ל מרוויח יחד 15 אלף ₪ ומבקש החזר חודשי של 5 אלף ₪  שהוא ההחזר המירבי ע"פ נהלי בנק ישראל על הבנקים למשכנתאות. אז כפי שרשמתי בפסקה הקודמת הבנק יציע שליש בריבית קבועה צמודה למדד שגם זו הנחייה של בנק ישראל, שליש בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד והשליש האחרון בריבית פריים שגם הוא הסכום המירבי בסוג הלוואה זו ע"פ הנחיות בנק ישראל. בשלב זה אני מתעלם לחלוטין מרמת הריביות בכל הלוואה ומפנה את מירב תשומת הלב לתמהיל עצמו. בחישוב מהיר ופשוט תוכלו לראות ש-66.667% מכספי המשכנתא חשופים למדד המחירים לצרכן (600/900). המדד האחרון שפורסם בתאריך 15.06.19 הוא 0.7% כלומר, אם המשכנתא נלקחה במלואה בתאריך 01.05.19 אז המדד חל על 600 אלף ₪ וכעבור חודש יתרת ההלוואה תעמוד על 604.2 אלף ₪ וזאת לפני שבוצע החזר תשלום חודשי ראשון. קחו בחשבון שההחזר שתוכנן בגובה 5 אלף ₪ מחולק בערך חצי לטובת הריבית וחצי לטובת הקרן. אם נריץ קדימה שנה, תגלו כי ההחזר החודשי גדל מצד אחד ויתרת ההלוואה לא קטנה במקרה הטוב ואולי אף עלתה. באותה הדרך תוכלו לחשב שגם רמת החשיפה לשינוי ריבית עומדת על 66.667% שמחציתה בהלוואת הפריים, שנתון לשינוי אחת לחודש ומחציתה בריבית משתנה אחת לחמש שנים כך שלמעשה אם בוצעה העלאת ריבית, גובה ההחזר החודשי יהיה מושפע מיידית בגלל הלוואת הפריים וייתכן שינוי נוסף במועד התחנה של ההלוואה השלישית שבה הריבית יכולה להשתנות אחת לחמש שנים.

 המשמעות לשנים קדימה היא בעלת חשיבות עליונה מכיוון שאותו זוג שבחר בתמהיל הנ"ל, עלול למצוא עצמו בהחזר משכנתא גבוה מהמתוכנן בזמן קצר יחסית שיכול להשפיע על רמת החיים במקרה הטוב ולחדלות פירעון במקרים מסוימים.

 יש עוד המון דוגמאות ומשמעויות כלכליות הקשורות לתכנון משכנתא כגון, ריבית דריבית, מדד מצטבר, פריסת השנים ועוד. בעולם המערבי המפותח יועץ משכנתא נקרא Mortgage Broker ותפקידו הוא לנהל את כל תהליך לקיחת המשכנתא מול הבנקים תוך כדי תכנון מתאים וליווי הלקוחות לכל אורך התהליך.

 אנחנו בהום סטפס מומחים בניהול תהליכים מול המערכת הבנקאית בכלל ובתחום המשכנתאות בפרט. השירות שלנו כולל חמישה צעדים (STEPS), השגת אישור עקרוני להלוואה, תכנון תמהיל הלוואות מותאם אישית, הגשת מכרז ריביות לבנקים, ליווי הלקוח לפתיחת תיק בבנק וייעוץ לגבי התנהלות עתידית.

 אנחנו בהום סטפס מציעים פגישה ראשונה חינם וללא התחייבות לכל אחד. ניפגש, נשמע, נדבר ובסוף תחליטו האם אנחנו יכולים לעשות יותר עבורכם, למען עתידכם הכלכלי, המשפחתי ובטוח שנחסוך לכם הרבה דאגות וכסף.

שתפו את הפוסט

שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

רשום תגובה בפייסבוק

פוסטים נוספים בבלוג

שתפו את הפוסט

שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב whatsapp

רשום תגובה בפייסבוק

פוסטים נוספים בבלוג